Die Rechtsfragen im bulgarischen Immobilienrecht zeigen große Vielfalt. Ein Grund dafür ist, Bulgariens Sachenrecht kennt kein Trennungs- und Abstraktionsprinzip, anders als das deutsche.
Ein bebautes Grundstück zu kaufen, gilt oft als Wertanlage. Nach der Wirtschaftskrise hat sich der bulgarische Immobilienmarkt erholt und bietet sich erneut als Investitionsziel an. Zusätzlich ergeben sich Investitionschancen bei Sanierungsobjekten, manche förderfähig durch europäische Programme. Bulgariens Immobilienmarkt zieht Bauherren besonders an, weil der Kauf eines Objekts im europäischen Vergleich
relativ wenig kostet; gleichzeitig besteht aber starkes Interesse, neue oder kürzlich sanierte Objekte zu mieten und zu kaufen. Neben der Finanzierung von Grundstücken tauchen öffentlich-rechtliche Probleme auf, etwa das Baugenehmigungsverfahren, der Anschluss und die Benutzung öffentlicher Versorgung.
Die Vorteile beim Kauf einer Immobilie:
Niedrige Preise. Das bestimmt stark die Nachfrage nach Immobilien in Bulgarien. Der Quadratmeterpreis für eine bulgarische Luxusimmobilie liegt weit unter den Preisen wie in Italien, Spanien oder Griechenland. Hinzu kommen erschwingliche Preise für Lebensmittel, den Transport sowie Dienstleistungen in Freizeitbetrieben - man erkennt, was viele Menschen anzieht. Die entwickelten Resortzentren besitzen eine ausgebaute Infrastruktur. Für Bulgarien bildet der Tourismus einen wichtigen Teil der Wirtschaft, seine Entwicklung genießt Priorität. Hohe Summen stehen bereit, um alte Straßen zu reparieren und neue zu bauen, die Infrastruktur der Erholungsgebiete auszubauen und kleinere sowie große Resorts im Land zu verbessern. Bulgarien erreicht noch nicht das Niveau anderer europäischer Staaten, doch es macht schon einen sehr guten Eindruck.
Es gibt Erholungsorte für jeden Bedarf. In Bulgarien verbringen Menschen das ganze Jahr über eine erholsame Zeit: Im Sommer baden sie im ruhigen, warmen Meer, im Winter fahren sie Ski auf Hängen, die Schnee bedeckt. In der Zeit zwischen den Hauptsaisonen stärken sie ihre Gesundheit in Kurorten mit Heilwasser und probieren, mit Mineralwasser zu kuren. Spezielle Regelungen für ältere Menschen: Bulgariens Gesetze erlauben ausländischen Rentnern, einfacher eine Aufenthaltserlaubnis zu bekommen. Um diese Genehmigung zu erhalten, kaufen sie lediglich ein Haus oder eine Wohnung, weisen ihre finanziellen Mittel nach und führen eine unkomplizierte Anmeldung durch.
Wichtiger Termin! Bulgarien nimmt ab dem 1. Januar 2026 offiziell den Euro an. Das markiert einen Wendepunkt für die Wirtschaft und besonders für den Immobilienmarkt. Die Umstellung läuft vorhersehbar und ohne größere Probleme ab. Schon jetzt begünstigen die Bedingungen Investoren sowie Käufer. Entscheidend bei diesem Übergang ist der feste Wechselkurs: Ein Euro entspricht 1,95583 Lew. Der bulgarische Lew koppelt seit über fünfundzwanzig Jahren zu diesem Kurs an den Euro. Das sichert Stabilität und schließt wirtschaftliche Schocks aus. Allerdings ist zu befürchten, dass die Immobilienpreise in den nächsten beiden Jahren um ca.10-15 % steigen werden!
Fallstricke, die es zu beachten gilt:
Zu günstige Immobilien: Unrealistisch niedrige Kosten zeigen meist versteckte Mängel eines Wohnhauses. Dies berücksichtigt auch: eine schlechte Lage, einen Keller, unbequeme Aufteilung der Wohnung, ein abgenutztes Gebäude, Probleme mit dem Bauherrn oder mit den Unterlagen. Bedenken Sie, zu billige Wohnungen in Bulgarien stellen in den meisten Fällen Immobilien dar, die schwer zu verkaufen sind.
Sie bringen nicht nur kein Einkommen, sie verlieren mit der Zeit noch mehr an Wert.
Die falsche Auswahl des Wohnhauses / der Wohnung: Gebäude in den Ferienorten dienen oftmals der einzig saisonalen Nutzung. Das betrifft vor allem Wohnkomplexe oder Apartments im Ferienort-Stil, deren Anlagen, zusammen mit den Anlagen des gesamten Ferienortes, in der Nebensaison stillstehen.
